ПОСТУПКА ПРАВА ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

Відповідно до чинного цивільного законодавства, оренда є надання майна за плату в тимчасовій володіння і користування або у тимчасове користування (стаття 606 Цивільного кодексу РФ). В оренду можуть бути передані практично будь-які невживані речі, в тому числі земельні ділянки (стаття 607 Цивільного кодексу РФ). Юридичні тонкощі відмінності таких складових оренди як права користування та права володіння для цілей оподаткування не мають значення. Найголовніше при визначенні порядку оподаткування операцій, пов'язаних з поступкою прав оренди, є те, що право оренди відноситься до майнового права.

Відповідно до визначення сучасного економічного словника майнові права - юридично закріплені права юридичних та фізичних осіб володіти, розпоряджатися і користуватися певними майновими цінностями, правова фіксація приналежності майнової цінності конкретної особи. Простіше кажучи, майнове право - це права особи по відношенню до конкретної речі.

Важливо розділяти дві абсолютно різні за своєю природою правовідносин операції: суборенда і поступка права оренди. При оренді земельних ділянок такі відмінності визначені в статті 22 Земельного кодексу РФ. Відповідно до пункту 5 цієї статті орендар земельної ділянки має право передати свої права і обов'язки за договором оренди земельної ділянки третій особі, в тому числі віддати орендні права земельної ділянки в заставу і внести їх в якості внеску до статутного капіталу господарського товариства або товариства або пайового внеску в виробничий кооператив в межах терміну договору оренди земельної ділянки без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення, якщо договором оренди земельної ділянки не пре угледівши інше.

А в пункті 6 тієї ж вказується, що орендар земельної ділянки має право передати орендовану земельну ділянку в суборенду в межах терміну договору оренди земельної ділянки без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення, якщо договором оренди земельної ділянки не передбачено інше.

Різниця ж полягає в тому, що в першому випадку не потрібно укладення нового договору оренди або суборенди, а відповідальним за договором оренди земельної ділянки перед орендодавцем стає новий орендар земельної ділянки. Втім, все одно поступка права оренди відбувається на підставі окремого договору про відступлення або інших угод, що тягнуть за собою передачу даного майнового права.

У другому ж випадку орендар залишається стороною за договором оренди, має свої права і обов'язки по ньому, а також укладає новий договір з субарендатором, за яким у нього теж з'являються права і обов'язки.

Порядок обліку для цілей оподаткування операцій з надання земельної ділянки в суборенду нічим не відрізняється від операцій з первинної оренді. А ось поступка права оренди враховується зовсім в іншому порядку, так як це операція тягне, перш за все, передачу майнового права.

Для організацій, які застосовують загальний режим оподаткування і визнаються платниками податку на додану вартість, передача майнових прав є об'єктом оподаткування відповідно до підпункту 1 пункту 1 статті 146 Податкового кодексу РФ. У статті 155 Податкового кодексу РФ виділені особливості визначення податкової бази про податку на додану вартість при передачі майнових права. Однак дана стаття розглядає головним чином порядок оподаткування при поступку грошових вимог. У частині передачі орендних прав, пункт 5 даної статті відсилає нас до статті 154 Податкового кодексу РФ, яка передбачає загальний порядок визначення податкової бази. Іншими словами при відступлення права оренди земельної ділянки все суми, пов'язані з оплатою прав за таким договором включаються в податкову базу по податку на додану вартість.

У частині податку на прибуток, отримання доходу від поступки права оренди земельної ділянки також включається до доходу, що враховується при визначенні податкової бази. Об'єктом оподаткування для російських організацій є доходи, зменшені на величину витрат. До доходів при цьому ставляться нарівні з як доходи від реалізації товарів (робіт, послуг) так і доходи від реалізації майнових прав (підпункт 1 пункту 1 статті 248 Податкового кодексу РФ).

Окремо слід зупинитися на платника податків, який скуповує права на оренду земельної ділянки. Звичайно, у нього в даній ситуації є всі підстави прийняти до відрахування суму податку на додану вартість, пред'явлену разом з оплатою за передачу права на оренду, за умови, що сама земельна ділянка використовується в оподатковуваної діяльності та всі документи та рахунки-фактури оформлені належним чином .

По податку на прибуток даний платник податків також може врахувати даний витрата в складі витрат, пов'язаних з виробництвом і реалізацією (стаття 253 Податкового кодексу РФ), при дотриманні двох головних вимог визнання витрат: їх економічної виправданості та документального оформлення (статті 252 Податкового кодексу РФ).

Що стосується організацій, що передають права на оренду землі і які застосовують спеціальні податкові режими, то незалежно від обраного об'єкта оподаткування, організація при визначенні податкової бази враховує доходи, відповідно до пункту 1 статті 346.15 Податкового кодексу РФ. Даний пункт містить посилання на статтю 249 і зобов'язує організації включати в податкову базу, в тому числі, виручку від реалізації майнові прав (пункту 1 статті 249 Податкового кодексу РФ). Даний порядок оподаткування операцій з передачі права на оренду земельної ділянки роз'яснено в Листі УФНС РФ по м Москві від 30.11.2009 N 20-14 / 2/125274 @.

фінансова газета

№34 2010

Тимур Унароков, провідний податковий консультант АКГ «Інтерком-Аудит»