1. Не секрет, що житловий фонд Риги знаходиться в жалюгідному технічному стані. Ви вже висловлювали думку...
2. Що означає комплексний підхід до ремонту серійних будинків?
3. Хто буде платити за експертизу будівель типових серій?
4. У нас ще не всі розуміють, що, купуючи квартиру, вони стають і власниками окремих частин будівлі, і...
5. Реновація житлового фонду радянської епохи в Ризі - гігантський проект. Чи є у нас будівельники? ...

19. грудня, 2017

Ще 10-15 років і закінчиться термін експлуатації типових будинків ризького житлового фонду, що зводилися жвавими темпами в 1970-80-е. Не виключено, що мешканці таких будівель будуть змушені ремонтувати свої житла не добровільно, а відповідно до вимог нормативних актів.

Як стверджує новий глава муніципального підприємства Rīgas namu pārvaldnieks (RNP) Айвар Гонтаревс, зараз доступні кілька механізмів підтримки, які дозволяють власникам квартир робити ремонт своїх будинків на пільгових умовах, навіть за півціни. Про те, які ці умови і чому необхідно поспішати прийняти рішення, а також про те, як RNP намір поліпшити житлову ситуацію в цілому, він розповів в інтерв'ю порталу Rīga.lv.

Не секрет, що житловий фонд Риги знаходиться в жалюгідному технічному стані. Ви вже висловлювали думку про те, що найближчим часом RNP планує приводити в порядок до 100 будинків на рік. Як ви реалізуєте цей план?

- Що таке планова реставрація? Це масовий ремонт будівель. Велика частина столичних багатоквартирних будинків була побудована в минулому столітті. У більшій частині, відповідно до діючих стандартів, термін експлуатації завершиться приблизно через 10-15 років. Що буде потім? За радянських часів будинки були спроектовані, припускаючи, що при належному обслуговуванні вони можуть прослужити також протягом 150 років. Тобто, реновація будівель час від часу необхідна, щоб їх технічний стан не погіршився і зовнішній вплив, не перейшло на конструктивні елементи. Це означає, що необхідно їх планове оновлення, а не знесення.

Що стосується більшості типових будівель, фактично у нас є резерв в 10-15 років, щоб ці будинки привести в порядок - от і рахуйте. Я говорю про типову забудову. Наприклад, про будинки однієї серії, а не якихось спецпроектах. Ми прийшли до висновку, що вдома одного типу, які побудовані приблизно в один і той же час і обслуговувалися приблизно однаково, мають більш-менш однакові «хвороби» і потреби. А це означає, що розробка плану відновлення, а також технічних рішень може бути визначена не для кожного будинку індивідуально, як зараз, а для всього комплексу.

Зараз створюється група експертів для проведення поглибленої експертної оцінки будівель, включаючи розтин конструкцій, випробування на міцність і т.д. Таким чином ми зможемо визначити реальний технічний стан будинків, як довго вони ще простоять і що робити, щоб продовжити термін експлуатації. Зараз всі рішення приймаються, грунтуючись на візуальному огляді, а не на поглибленому вивченні.

Фото: Riga.lv

Що означає комплексний підхід до ремонту серійних будинків?

- Зазвичай будь-яка реновація починається з індивідуального проектування. Для кожного окремого будинку. Але типові споруди не унікальні. Припустимо, що проектування робіт варто дому 5000, 7000 або 10000 євро, і тільки потім можна буде дізнатися, у скільки обійдеться ремонт, тільки тоді можна почати обчислювати: чи зможе будинок провести його відразу або по частинах. Типовий підхід робить процедуру проектування дешевше - один проект, як зразок, затверджений Міністерством економіки, для реновації будинків однієї серії. Тобто, якщо до кожного типового будинку підходити як до унікального - це зайві витрати для наших клієнтів. Для будинків однієї серії поміняти комунікаційний вузол за типовим рішенням буде і швидше, і дешевше.

У багатьох країнах будинку утеплюють нема на об'єкті, коли утеплювальні матеріали і рідкі суміші накладають на фасад, потім чекають, поки висохне, а використовують вже готові комплекти для реновації, виготовлені промислово. На відміну від прийнятих у нас будівельних рішень, які використовуються тільки в короткий будівельний сезон, промислові комплекти для реновації можна ефективно використовувати весь рік. Всі деталі виготовляють на заводі, а потім, в досить короткий термін, все елементи монтують на будинок. Таким чином, ми отримуємо більш швидке і ефективне рішення. Роботи можна робити цілий рік, і з меншими людськими ресурсами. Наступного року плануємо утеплити 50 будинків, потім - відповідно 100, двісті і так до 500 будинків на рік. Зрозуміло, що в Латвії не буде будівельників, які зможуть провернути такий обсяг робіт. Ось чому сьогоднішні умови вимагають інших рішень - методи повинні бути промисловими, щоб не було потреби у великій кількості будівельників. Крім того, промислові рішення для власників квартир з тих самих міркувань коштуватимуть дешевше.

Те ж саме стосується і ремонтних робіт. Масовий підхід знижує витрати. Тому має сенс відновлювати весь квартал.

Не менш важливо розуміти, що запропоновані рішення повинні бути економічно вигідними, інакше у мешканців не буде мотивації для ремонту: «Ну, добре, поживу ще 10-15 років в будинку, а потім поїду в село або поміняю квартиру».

Хто буде платити за експертизу будівель типових серій?

- Дискусії проходять спільно з Міністерством економіки, оскільки такі будинки перебувають не тільки в Ризі (хоча тут їх найбільша концентрація), але і по всій Латвії. І така перевірка важлива для всієї країни. Тому, як і раніше обговорюється питання про те, в якій мірі держава могла б внести свій внесок у фінансування.

При аналізі технічного стану будівель і часто недостатні інвестиції в їх обслуговування, нам потрібно зрозуміти, що існує необхідність регулювання обов'язкових ремонтних робіт. Тому було б логічно, якби держава встановила чіткі нормативні терміни, коли це необхідно після певного періоду часу, будь то заміна комунікацій або оновлення технічних вузлів. Тоді ці будівлі будуть служити довго і умови життя в них будуть комфортними.

Фото: Riga.lv

Це означає, що відновлювати багатоквартирні будинки доведеться - так чи інакше. Тільки ті, хто поквапиться зробити це зараз, можуть використовувати співфінансування ЄС (поглиблена експертиза для цього не потрібна, плюс можна отримати пільгу з податку на нерухомість в розмірі 90% на 10 років). Решті ж доведеться через кілька років ремонтувати будинок за свій рахунок.

Перш ніж відкладати необхідні роботи або махнути рукою на реновацію з фінансуванням ЄС, варто згадати, що аварійні роботи - найменш ефективний спосіб використання накопичених коштів.

Щоб отримати еврофінансірованіе, рішення про ремонт має бути прийнято в найближчі кілька років! Однак будемо реалістами: будинки, які самостійно не можуть прийняти рішення про збереження свого майна в господарстві RNP складають 90%. І їх мешканці не повинні тішити себе ілюзіями, що все обійдеться, тому що через десять років відновлювальні роботи проводити доведеться.

У нас ще не всі розуміють, що, купуючи квартиру, вони стають і власниками окремих частин будівлі, і тому вони також повинні платити за ремонт під'їзду або реновацію даху. Чи є у вас рецепт, як переконати власників квартир створити суспільство, повноважне приймати рішення в інтересах всього будинку?

- Повинні бути мотивуючі чинники, які допомагають людям організуватися. По-перше, це співфінансування реновації будинків з фондів ЄС, доступне до 2020 року в обсязі 50% від вартості ремонтних робіт. По-друге, знижка в обсязі 90% від суми платежу з податку на нерухомість протягом двох років за умови, що власники квартир здатні організувати суспільство, перейняти будинок у РНП, але при цьому довіритися РНП і укласти з ним договір про управління будинком. При бажанні можна і іншого керуючого вибрати. По-третє, співфінансування 50% ремонтних робіт від Ризької думи.

В Естонії використовували метод не тільки пряника, а й батога: в один момент в законодавство були внесені поправки, в яких говорилося, що до початку наступного року будинок повинен в примусовому порядку організувати товариство. Якщо квартирні власники цього не роблять, керуючий будинком сам створює товариство і вносить себе в управління будинком. Все зроблено так, щоб люди ворушилися, керуючись принципом: «якщо я не вступлю, рішення будуть прийматися замість мене керуючим».

У Латвії також повинен бути завершений процес перейняття будинків. Необхідно провести зміни в нормативних актах, щоб будівлі нарешті були перейняті раз і назавжди.

Закон про приватизацію державних і муніципальних житлових будинків, прийнятий ще в 1996 році, був такий, що процес приватизації повинен закінчитися актом прийому-передачі, в якому говориться, що будинок знятий з балансу самоврядування і переданий власникам квартир. Рішення на загальних зборах власників квартир має бути прийнято через 6 місяців після закінчення приватизації. Пройшов 21 рік! Велика частина власників квартир будинок досі не перейняла.

Реновація житлового фонду радянської епохи в Ризі - гігантський проект. Чи є у нас будівельники? Адже будівельний сектор відчуває дефіцит робочої сили ...

- Все диктує ринок. Буде постійна робота - будуть і будівельники. У різних сферах кажуть, що якщо є кваліфіковані робітники в інших країнах, які там отримують менше, то їм потрібно дозволити заробляти тут. Необхідно забезпечити тільки нагляд і контроль. Однак я переконаний, що і в Латвії багато компаній, здатних впоратися з таким обсягом робіт. Нас більше хвилює той факт, що зі збільшенням обсягів та роботи нинішніми методами, неминуче очікується зростання цін. І тому для зниження витрат на реновацію потрібні комплексні промислові рішення.

Обслуговування будинку: за що ми платимо?

Соціальна функція: в будинках rnp батареї будуть гарячими завжди

10 причин, чому реновірован будинок потрібно вже сьогодні