Горезвісний «квартирне питання», про який згадувалося ще в романі Михайла Булгакова «Майстер і Маргарита», зіпсував не тільки москвичів, але і бакинців. Правда, дещо в іншому сенсі: в столиці величезна кількість порожніх квартир, але ніхто заселятися в них не поспішає.

У бесіді з Dalma News експерт з нерухомості, директор консалтингової компанії Value and Sources Рашад Алієв розповів про ситуацію на ринку нерухомості Азербайджану.

Яка ситуація зараз на ринку нерухомості в Баку?

На даний момент в Баку і на Апшеронському півострові спостерігається стабілізація цін. Але активності на ринку все одно немає, або вона залишає бажати кращого.

Я нагадаю, що пік активності на ринку нерухомості Баку і всього Азербайджану припав на 2013 рік, зараз цей показник значно нижче.

А який порядок цін на нерухомість в Баку? Нещодавно повідомлялося, що вартість квадратного метра значно знизилася, аж до 900 манатів (приблизно 450 євро) за кв.м.

Все залежить від того, в якій валюті відбувається розрахунок. У манатних цінах істотного падіння не було. Знову-таки через сезонних чинників рух на ринку все-таки відбувається, але це тимчасово.

Середня ціна одного квадратного метра по Баку понад 1000 манатів. У центрі і близьких до центру районах (а портфель пропозицій в основному складають якраз ці території) середня ціна вище 1500 манатів за кв.м. Більш того, навіть на околиці в активних і відносно комфортних районах міста (селища Ахмедли, Азі Асланова) такі ж ціни. Але навіть при цьому посилатися на середню цифру було б не зовсім вірно.

Чому?

Ну самі поміркуйте - між центром і околицями двох, і навіть триразова різниця у вартості. До того ж якщо взяти квартири в центрі класом вище - то різниця набагато більше. Ніякої реальної картини середня ціна не дає. До того ж, пропозиції по територіях весь час змінюються.

Тобто якщо в центрі міста, в хорошому місці, 1 кв.м - умовно 3 тисячі манатів, то на околиці в два рази менше?

Є ще залежність від того вторинний або первинний ринок, та й від самої будівлі. Наприклад, в будинку класу преміум в центрі міста, середня ціна все-таки не менше 3 тисяч манатів. У будівлях комфорт класу і нижче в новобудовах квадратний метр коштує від 1600 манатів і вище.

Рашад Алієв

Напевно в Баку є потреба в житлі. Величезна кількість людей живуть на знімних квартирах, туляться у родичів. Але при цьому є величезна кількість порожніх квартир. Чому так відбувається?

Це цікаве питання. Найголовніша причина - на азербайджанському ринку спочатку 99% житла продавалося «під маяк», тобто без ремонту. Таке поняття як здача квартири «під ключ» з'явилося тільки в останні пару років.

Витрати на ремонт обходяться в кругленьку суму і тому у багатьох, навіть купили квартиру, просто не залишається грошей на те, щоб привести житло в порядок. А квартири «під маяк» навіть в оренду не здаси.

А якби купили квартиру з ремонтом, то залишили б її пустувати? Відповідь однозначна: Ні! Ви або самі переїдете, або здасте в оренду. Порожня квартира грошей не приносить, а «ремонт старіє».

Є й друга причина: раніше нерухомість в Азербайджані вважалася одним з головних інвестиційних інструментів. І так було до 2013 року. Скуповували житло саме з цією метою ...

А чи є актуальною проблема, коли будівля не проходить держриймання. В результаті будинок де-факто є, а де-юре його немає?

Це проблема, і вона досить серйозна. Ну от як можна платити кругленьку суму за квартиру в будинку, який ще навіть не побудований, і немає документів на цю нерухомість? А таке відбувалося часто-густо.

Азербайджанський ринок розвивався в умов не підконтрольності та в підсумку ми прийшли до того, що є. Люди дивляться на те, що робить сусід, який купив квартиру в будинку, якого ще немає. І надходять точно таким же чином.

Скільки ж порожніх квартир в Баку? Хоча б приблизний відсоток.

Це теж часто обговорювана тема. Потрібно провести градацію. Скажімо, по домівках, зданим 2 роки - тут пустує третина квартир. Будинки, побудовані 6-7 років - близько 10-15 відсотків. І головна проблема тут в тому, що в цих будинках жити неможливо, житло здано «під маяк».

В цілому ж населення не купує квартири і в старих будинках, наприклад, в «хрущовках». І тому за таким житла ціни зупинилися і навіть стали падати.

То який же відсоток житла перебуває в необжитому стані?

З проблеми порожніх квартир не проводилося ніяких досліджень, можна тільки припускати. Але, на мій погляд, мова йде про 15-20%.

Справа ще й у тому, що у нас вдома довго будуються, та й до того ж будівельні компанії часто переносять термін здачі, щоб заздалегідь продати більше нерухомості.

А як на рахунок відсутності фінансів у населення?

Якщо ми говоримо про порожніх квартирах, то насамперед треба розібратися в тому, чому вони пустують. Повторюся, в більшості випадків мова йде про те, що квартира або без ремонту, або її купили з інвестиційною метою.

Раніше взагалі було багато покупців, які купували по 6-7 квартир. Зараз їх майже немає.

А державний проект «соціального житла» - він працює, допомагає людям вирішувати свої проблеми?

Так, це великий плюс. Пільгова категорія може купувати квартири за порівняно низькою ціною, та ще й по соціальній іпотеці.

Мамед Мамедзаде